Carta de un amigo

Hace un par de días recibí una carta preguntándome por cursos para invertir en bienes inmuebles. Aquí tienen la respuesta. Espero que les sirva de ayuda.

Buenas noches

Supongo que habrás leído el artículo de 9 fuentes para encontrar una oportunidad inmobiliaria. El artículo es excelente y me voy a comprar el libro de Allen en cuanto pueda (estoy con la nena recién nacida, es muy satisfactorio pero también una friega). Te recomiendo el libro de Kim Kiyosaki "Mujer millonaria". Es muy bueno (mejor que los de su marido).

A partir de ahí tengo que decirte que no he seguido ningún curso sino que directamente me he aventado. Sí he encontrado alguna información dispersa en Internet, pero digamos que mi maestra ha sido la calle (te parecerá que te estoy bromeando, pero me pasé un tiempo viviendo de tocar en la estudiantina en los restaurantes y ha sido una de las experiencias más educativas de mi vida).

Siendo más concreto tienes que empezar a pasear y checar dos mercados; el de venta de bienes inmuebles y el de alquiler. Idealmente tienes que checar mínimo 100 propiedades (sino no lo haces te vas a arrepentir). De ahí puedes hacer diez ofertas, te van a aceptar tres y te vas a quedar con un apartamento (la proporción 100-10-3-1 de Dolf de Roos). Haz ofertas bajas y a ver a cuanto se suben.

El mercado de ventas y el de los alquileres están sobrevalorados los dos (a ver si hay algún güey que paga lo que piden). Yo sin ir más lejos pedía 6000 pesos por el dúplex que renté en 5000. Una especie de 4-plex por el que pedían 1800 000 pesos lo acabé comprando por 1300 000 (eso sí, está muy viejo entonces mas bien compré el terreno).

Los mercados de venta y alquiler tendrían que estar relacionados pero por una razón que desconozco no es así. Puedes conseguir apartamentos baratos que den muy buena renta y apartamentos carísimos que no se rentan ni a tiros (los de "propietario orgulloso"). Si encuentras un apartamento "caro" pero en en una zona muy buena quizás a la larga sea muy redituable...

Cuando encuentres un buen apartamento tienes que encontrar un buen financiamiento. No te voy a engañar; soy español y por tanto tengo acceso al financiamiento español (6% anual que por razones misteriosas realmente es un 10%). Me han dicho que la hipoteca de Bancomer está en sofoles y muy buena, Ya me dirás algo.

Pagas el enganche del apartamento ¡y voila! Eres el orgulloso propietario (mientras vayas pagando la hipoteca) de un apartamento que con buena suerte te da 2 000 pesos al mes y con mala suerte pierdes 500 (a veces invertir no es fácil).

El segundo paso sería hacer una "corporación" para estar más protegido y pagar menos impuestos, hacer intercambios 1031 para conseguir bienes inmuebles grandes a través de pequeños (sí, en México me han dicho que se puede hacer...) pero estoy en esas y cuando tenga más información te platico. Seguramente en Forex [nota; un multinivel] tendrás gente que te ayude en estos temas.

Y platica, platica, platica. Platica con inversores más expertos que yo. Platica con los dueños de las tiendas. Platica con los rentistas. Con los propietarios. Con los constructores. Averigua cuales son los planes de expansión y de infraestructura de tu ciudad. Haz preguntas "estúpidas". Contrata un buen contador. HAZ TUS TRANSACCIONES CON UN ABOGADO... Son muchas cosas y todos nos hemos equivocado en algo. Sobretodo ¡DIVIÉRTETE! ¡Esto es un juego!

Pues nada, a ver si te animas y ya me dirás algo.

Saludos del Patalán